成都看房记20171022

10月21-22期间去成都看房,两天步行超过1W。早上晚上都下雨,无法跑步。这两天的运动中断在计划情况内,能接受。明天跑步计划继续15/30,继续。

结论

市盈率超过40,投资回报率1/40,不值得投资。资金占用高,不合适目前的现金流,自住购买不合适。
去成都发展直接租房,更划算。

看房过程

由于成都的东进南扩规划,从东往南看了4、2、18、1、8号地铁沿线(目前只有4,2,1三地铁通)。

4号线在成都正东,看房位置位于目前4号线终点站西河镇。地铁运行到城中心春熙路30分钟,驾车距离最短15公里,30分钟。绕城高速外3公里,东面连接渝蓉高速。西河地铁口300米附近雄飞生活广场新房住宅无,在售40年公寓1W左右。地铁口1000米左右金泉香槟城,11月开盘预计售价1.2W,此前8月开盘售价在8k左右。支付方式为全款优先选房,商贷选剩下的。4号线延伸到洛带,中间还有几个地铁站,价格不详。如果有价格在7k以下的可以考虑投资套二。工作若在龙泉区域,居住也可以。环线换乘站为槐树店。周围空地农田多,发展需要时间。

2号线在成都东偏南10度左右辐射而出。终点站龙泉驿距离春熙路直线距离22公里,驾车沿驿都大道行驶45分钟。地铁运行时间40分钟。龙泉驿二手8、9千,新盘很偏的,厂区旁边精装也是8、9k。往回2个站书房地铁站,站旁700米,二手单价1w,果壳里的城1.2W左右,新盘无。往后4个站大面铺新盘无,二手1.2w,首付高。大面铺位于绕城4环1公里左右,6月此地距地铁口1公里外精装新房价格在8.5K,房屋多且密集,空置率高。线换乘环线地铁在行政学院,行政学院优势大。

18号线在建,东偏南20度,辐射中和镇方向。中和镇距离天府软件园3公里左右,驾车9分钟。套1简装50平米,72W,单价1.4W。周围租房,单间800,套三2800。如果软件园企业和就业人口增长速度快,周围房价升值空间有,上限1.8W。

晚上沿一号线看天府新区,1号线终点广都到春熙路,30分钟。一路骑自行车向北,2小时到二环川大江安校区。天府新区无新房,二手房套二均价1.4w,首付5成,大概70w左右。川大食堂消费便宜,10块吃饱。

晚上聊北三环老房子,均价1.2w,房龄近20年,宜居。租金套二1500一月,基本稳定。

中介带去看南三环美洲花园新房,可按揭,首付3层。套二80坪,单价1.4w左右,总价120w。首付33w,月供4800,30年。

分析

理性房价由稀缺性、供需关系决定。稀缺性是房子的位置属性,位置价值高低由政府产业布局确定。能在一个区域就业,获得较高收入,此区域附近房价就高。原因是职业人士的时间成本高,倾向于以金钱换时间,就近购房。目前成都房价非理性度大,政府新盘开放慢、中介囤积二手房造成紧缺恐慌。

房子是城市的股票,城市发展好或预期高,房价自然高。城市发展靠产业稀缺性。产业的全国或全球排名,决定了产业规模和附加值。成都的轻工业、软件产业、重工业GDP占比大,但排名不高。城市发展看经济辐射范围和口。成都辐射整个西部区域,吸引整个四川人口。由于四川一直是劳动力输出大省,外出人员在外积累财富后大部分就花费在成都购房,造成购买力超过实际居住人口预期,供不应求,房价上涨速度快。

成都软件行业分析:人员组成由一线城市返回和新生90后组成。新一代在工作和生活中间会偏向生活,自我意识更强。软件产业的地域性集中原因为创意精英的集中思维碰撞。软件产业的协作需求、产业分工成熟度和产业价值相关性如何不可知。行业交流会议、大公司都在一线互联网城市。成都的互联网优势在于人力成本低,游戏开发运营较厉害。工作生活两不误的心态和成都大部分人的安逸姿态可能导致成都软件行业发展不起来,二线还需努力。相比重庆,规模产值在5倍左右。

地区协作关系熟练度决定地区产业竞争力。分工造就价值,举例江浙模具的分工生产和重庆模具的一家生产,带来效率的差异,江浙厂家竞争力就大,客户市场广。

购房与个人现金流分析。
购房产生的现金流消耗不能超过现金流的30%,不然房子就会成为严重负债。购房投资,资金成本5%,贷款成本5%,如果房价不以每年10%的速度递增,房子就在贬值。成都高新区、天府新区住房市盈率在30-40期间。也就是说房子用来出租,30年才能回本。